Ceny nájmů v období 2015 až 2024 extrémně vrostly v porovnání s růstem platů za stejné období. Jedná se o drahé bydlení. Ideální rozložení nákladů z výplaty bylo mělo být: 1/3 platu za nájem (náklady na bydlení), 1/3 ušetřit a 1/3 utratit za jídlo a věci denní potřeby. Je to vůbec možné?
Tento článek se dívá na různé úhly pohledu na tuto problematiku drahého bydlení. Uvádí aspekty a vlivy, které na tuto krizi mají vliv a jak se tyto problémy dají vyřešit.
Tento článek vychází převážně z knihy Against Landlords od Nicka Bana, který popisuje situaci ve Velké Británii a jejich problém s drahým bydlením. Tato kniha pojednává o období, kdy byl trh s nemovitostmi regulován, což investory nemotivovalo skupovat byty pro zisk. Většina bytů byla ve vlastnictví městských úřadů. Poté přišla Thatcherová a trh deregulovala, což způsobilo neomezené skupování nemovitosti, rekonstrukce za účelem zisku a neustálé navyšování nájmů (současná situace ve Velké Británii) až daleko za hranici, kdy si obyčejní lidé mohou dovolit vůbec někde bydlet. Slovem dovolit myslím poměr mezi cenou nájmu a platem. V některých případech může nájem převyšovat celý měsíční plat.
Kolik bychom měli vydělávat, aby 1/3 platu byly náklady na bydlení
Minimální mzda je dnes 17 873 Kč čistého (20 800 Kč hrubého) a průměrná mzda je 38 692 Kč čistého (49 229 Kč). Jako zlatý střed bych uvedl průměr těchto dvou hodnot a to je 28 282 Kč čistého (35 050 Kč hrubého).
| Čistý plat | Hrubý plat | 1/3 na náklady na bydlení |
| 17 873 Kč | 20 800 Kč | 5 957 Kč |
| 38 692 Kč | 49 229 Kč | 12 897 Kč |
| 28 282 Kč | 35 050 Kč | 9 427 Kč |
Z toho plyne, že za náklady na bydlení (nájem, energie) by mělo být utraceno 5 957 až 12 897 Kč.
Jako referenci cen nájmů uvedu cenu jednopokojového bytu v centru Prahy i s energiemi, a to stejné v Ostravě.
Cena nájmu jednopokojového bytu v Praze se pohybuje od 15 000 do 25 000 kč. Průměrné nájmy a zálohy na energie na byt dle inzerátů na sreality.cz a ze statistik numbeo.com se pohybují mezi 2500 až 5000 kč.
Cena nájmu jednopokojového bytu v Ostravě je mezi 8 000 až 13 000 Kč.
| Město | Celkový rozsah nákladů (bydlení) |
| Praha | 17 500 až 30 000 Kč. |
| Ostrava | 10 500 až 18 000 Kč. |
| Augsburg, Německo | 19 000 až 23 000 Kč |
Pokud vezmeme průměr v Praze mezi oběma čísly, dělá to 23 750 Kč. To znamená, že aby byla splněna podmínka 1/3 je třeba vydělat za měsíc 71 250 Kč čistého (93 600 Kč hrubého).
V Ostravě to dělá 14 250 Kč. Čili za měsíc byste museli vydělat 42 750 Kč čistého (54 750 Kč hrubého) pro splnění této podmínky.
Zde je k doplnění porovnání nákladů Augsburg (Německo) a Praha. Ze srovnání plyne, že nájmy jsou o 13,3 % nižší než v Praze. V Německu je minimální plat 55 144 Kč hrubého a průměrný plat 107 281 Kč hrubého.
Počet bytů vs počet obyvatel
Podle ekonomické teorie se na trhu střetává nabídka (firmy, vlastníci) a poptávka (Zboží, které chtějí lidé koupit.) Pokud je nějakého zboží nedostatek, cena se zvedne. Při vyšší cenně se prodá méně, a tudíž nedojde k tomu, že by zboží došlo.
Naopak když je nabídka vysoká a poptávka nízká, jeden z možných důsledků je, že cena klesne, aby byly výrobky prodány firmami, které je například nechtějí skladovat.
V období mezi 2015 až 2024 se zvýšil počet obyvatel o 355 657. V tomto stejném období bylo postaveno 297 700 bytových jednotek (Data převzata z Českého statistického úřadu.) Předpokládejme, že bytová jednotka je ve většině případů pro více než 1 osobu. Z toho můžeme usoudit, že rozdíl nabídky převyšuje rozdíl poptávky. Z toho by mělo plynout, že cena nájmů by měla klesnout nebo být aspoň stejná. Proč ale neklesá či není stejná? Znamená to snad, že zde neplatí obecná pravidla ekonomie?
Důvody, které proto mohou být na straně nabídky jsou: krátkodobé pronájmy (Airbnb), skupování nemovitostí investory a revitalizace bytů, jistota investice a neomezená výška nájmů. Pojďme si probrat tyto problémy níže.
Důvody, které mohou být na straně poptávky jsou nedostatek financí na pronájem či neochota bydlet ve velmi špatném bydlení (Majitelé nabízející shnilý sklep bez oken jako malebný byt.)
Krátkodobé pronájmy
Prvním problémem jsou krátkodobé pronájmy. Mezi tyto patří například Airbnb, které jenom v Praze má okolo 7 930 nabídek. Dále jsou celé budovy plné bytů pronajímány krátkodobě pro turisty. Příkladem může být apartmán 1+kk v Brně, ve kterém jsem byl ubytován 1 noc za cenu přibližně 1 250 Kč / noc. Celkový výnos za měsíc při plném obsazení dělá 38 125 Kč. To znamená, že již při 1/3 obsazení (12 708 Kč / měsíc) se to majitelům vyplatí.
Díky těmto krátkodobým pronájmům v nabídce mohou chybět desetitisíce bytů či statisíce bytů.
Bydlení vs investice
Mnoho lidí a firem dnes investuje do nemovitostí jako jistého podnikání. U takového se člověk nemusí moc snažit (stačí mít kapitál), protože bydlení je základní lidská potřeba, kterou si nelze odříct. Též nájmy stále rostou. Díky skupování bytů pro investice a opětovný pronájem může v oběhu chybět hodně bytů.
V Praze jsem narazil aspoň na jednu společnost, která pronajímala apartmány turistům. Sama firma vlastnila okolo 260 bytů. Přišel jsem na to náhodou, jelikož nabízeli pozici „Customer care specialist“ pro tyto klienty. Samozřejmě s platem, který by sotva pokryl náklady na nájem v jimi samotnými vlastněnými a pronajímanými byty.
Další problém je při rekonstrukci a revitalizaci bytů. Spoustu bytů, které ne nutně potřebují rekonstrukci jsou rekonstruovány, aby se mohly stát byty pro „vyšší vrstvu“. To způsobí vysídlení vrstev, které na těchto místech bydlely před rekonstrukcí. Je to z toho důvodu, že rekonstrukce stojí peníze a jak známo, pro zisk je třeba vydělat. V tomto případě musí pronajímat nad cenu nákladů + zisk. Náklady na rekonstrukce jsou vysoké, a to vyústí ve vysoké nájmy.
Situace ve Velké Británii
Ve Velké Británii řešili tuto situaci nekontrolovatelných nájmů. V minulosti měli problém, že majitelé zvyšovali extrémně nájmy nad finanční možnosti lidí. Ve Velké Británii to v minulosti (1960-1979) vyřešili tím, že omezili maximální nájmy a zároveň podnikatelům zabývající se pronájmem nemovitostí nabídli (státní správa), že od nich byty odkoupí. Díky omezené výšce nájmů (zákonem) si podnikatelé uvědomili, že se jim pronajímat byty nevyplatí a své byty státu prodali. O tyto byty se staraly „city councils“. Při své nejvyšší účinnosti toto opatření způsobilo, že pouze 7 % bytů bylo vlastněno investory a spekulanty. Prostě se jim to nevyplatilo.
Po nástupu Margaret Thatcher jako předsedkyni vlády Velké Británii se to změnilo. Její vláda se rozhodla jít ve směru Laissez faire ekonomiky. Což v předkladu do normální řeči znamená, že se zrušila omezení na nájmy a většina bytů opět přešla do rukou soukromých vlastníků a investorů, protože se jim to finančně vyplatilo.
Více o Laissez faire na wikipedii, anebo pro šťouraly, kteří tvrdí, že wiki není dobrý zdroj informací zde na Encyclopædia Britannica, která je vydávána akademiky a učenými odborníky.
Omezení výšky nájmů vs příspěvek na bydlení
Dnes je u nás i ve Velké Británii nabízen příspěvek na bydlení, který má srovnat rozdíl mezi platy lidí a cenou nájmu. Jaký vliv má tento sociální příspěvek na ceny nájmu a jednání pronajímatelů? V ČR o tom zřejmě neexistuje žádná studie. Ovšem ve Velké Británii to způsobuje, že majitelé bytů ví o tomto příspěvku a automaticky navyšují své nájmy pokaždé, když se tento příspěvek zvedne. To znamená, že původní myšlenka pomoci lidem s nízkými platy se zcela ztratila. Nájemník je na tom stále stejně. Majitelé bytů a investoři si mnou ruce. Stát jim dává výplatu zdarma.
Digitalizace stavebního řízení
Jak by se mohlo postavit více bytů? V ČR je stavební řízení velmi zdlouhavé. Hodně papírování. Digitalizace je určitě cesta, protože tím by se stavební řízení zjednodušilo a zrychlilo, což by mělo za následek změnu nabídky (zvýšení počtu bytů na trhu). Proto jsem byl překvapen, když byl Ivan Bartoš odvolán z funkce osoby, která se o digitalizaci stavebního řízení starala.
Toto odvolání mělo a pravděpodobně má za následek zpomalení vývoje tohoto systému, což má vliv na počet postavených bytů. A jak jsme si uvedli na začátku tohoto textu, když se sníží nabídka či zpomalí, ceny zůstanou stejné či se zvýší. Kdo by z toho mohl profitovat říkám si. Hádejme společně! Majitelé bytů a investoři.
Kdybych žil v USA nebo ve Velké Británii, mohl bych zformulovat hypotézu, že na vládu tlačila nějaká mocná skupina investorů. Neboť tam je daleko více zkorporatizované prostředí a tito lidé mají moc. U nás je to jiné. Stále většina bytů je vlastně lidmi jako já a vy, žádní Rothchildové nebo ilumináti. Tudíž nerozumím nedostatku politické vůle tuto situaci změnit.
Provázanost cen nemovitostí s výškou nájmů
Ceny nemovitostí jsou provázané s cenami nájmů. Když investor uvažuje, zdali byty prodat či pronajmout, spočítá si, co je pro ně z dlouhodobého hlediska výhodnější (zdali pronajmou či prodat). Čili když se zvýší cena prodeje bytů (a investor by ho mohl prodat za lepší peníze, než pronajmout) tak nájmy na to řetězovou reakcí zareagují zvýšením a naopak.
Řešení
Přestavte si, že vlastníte firmu a přemýšlíte, jak odměňovat finančně zaměstnance, aby byli motivování dobře pracovat – jako jednotlivec a zároveň jako celek. 30 % platu či prémie nebudou fixní. Dejme tomu, že máme tři možnosti, jak získají pohyblivých 30 % platu / prémie.
- Odměna/plat bude záležet pouze na jejich osobním výkonu,
- Odměna bude záležet na celkovém zisku firmy bez ohledu na výkony jednotlivců,
- Odměna bude záležet z poloviny na osobním výkonu zaměstnance a z poloviny na zisku firmy jako celku.
Při verzi č. 1. je pravděpodobné, že zaměstnanci v kolektivu začnou mezi sebou soutěžit a krvežíznivě dosahovat svých osobních cílů, aby získali odměnu. Při verzi č. 2. je pravděpodobné, že v kolektivu bude pár tahounů, kteří vše odedřou a zbytek zaměstnanců (flákačů) se nebude dostatečně snažit, neboť ví, že tahouni to odedřou. Z toho vyplývá, že verze č. 3 může být nejlepší.
Chtěl jsem tím říci, že ekonomickou regulací je možné kontrolovat, regulovat a ovládat chování lidí. A to k horšímu (verze č. 1 a č. 2) anebo k lepšímu (verze č. 3).
Tento závěr lze aplikovat na jakoukoliv oblast, která je provázaná s penězi a ekonomikou, a to i trhu s nemovitostmi.
Airbnb a jeho původní myšlenka: „Pronajmout doma prázdný pokoj, který nepoužívám,“ dávno neplatí.
Sociální příspěvek na bydlení má tendenci zvyšovat nájem.
Investoři a vlastníci bytů si nedokážou pomoci (Při vidině dovolené v Karibiku na pětihvězdičkové zaoceánské lodi v kajutě větších rozměrů než malebné sklepní byty, které sami pronajímají.)
Tudíž jako řešení s nevyšší pravděpodobností je nutné zastropovat / omezit výšky nájmů a ty, kdo to poruší penalizovat. Třeba dočasným odebráním bytu. Je to možná příliš tvrdé řešení, ale je pravda, že když byla zloději ve středověku useknuta ruka se kterou kradl, bylo jisté, že touto rukou již krást nebude. Navíc toho řešení je potvrzeno svou funkčností na základě knihy Against Landlords z Velké Británie.
Berte to tak, že tyto regulace jsou v zájmu veřejného dobra a plnění základních potřeb lidí. Máme zde také jinou možnost, nechat současný stav neregulovaný, když platy stagnují (či dokonce klesají) a nájmy rostou. Postupně dojde k psychickému bodu zlomu obyvatelstva. Jak víme z historie, když lidé nemají, co jíst a kde bydlet, jdou páchat revoluci.
Jak jste na to vy? Jaký máte poměr mezi platem a nájmem? Jaké navrhujete řešení? Jak to řešíte vy sami?
Piště do diskuze níže prosím.
